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お客様インタビュー

設計と施工を分離した中古マンションのリノベーション

今回のインタビューでは、若いご夫婦が「家」を購入し、リノベーションを考え、オリジナリティに溢れる住まいを実現させたプロセスをお聞きしたいと思います。

「持家」を考えた経緯/戸建・マンション、エリア等

◇まず、お二人が住宅を所有したいと思ったきっかけを教えてください。

ご主人:僕はアトピー体質があって、アトピーというのは環境に左右される部分が大きいので、家はアトピーを治療できるような家ということを考えたのが第一です。あとは、住んでいた家に不満があった。狭かったり、駅から遠かったり。だから、家を買おうかなと思っていたんですが、いちばん初めは、土地から購入して、そこに3F建くらいの家を建てて、下のフロアを貸すようなイメージで土地探しをしていたんです。
奥様:でも、土地を買うとすると、額が1億とかになって、月の支払いは30~40万となってしまう。そうなると私たちの給料だけでは厳しいので、1・2Fを貸して家賃収入プラス自分たちの返済でなんとかしようかと。

◇土地を探している時には、すでに目黒という場所はゆずれないポイントだったんですか?

奥様:目黒というエリアと駅近という利便性はこだわっていました。駅近でないと家賃収入も継続的に得られないと思ったし、郊外だと人が少なくなっていく何十年後をイメージするとやっぱり都会のほうが変わらずに家賃も入ってくるだろうと。
ご主人:そこで設計士さんを紹介してもらった友人が、下北沢に3階建で賃貸を11件くらい貸しているんです。その友人のお父さんに話を聞いたりしたんですが、話を聞いてみたらちょっと現金が足らないと無理そうだなと思いまして。土地を担保にして借りるのだけど、それでも、現金で3000~4000万円は必要そうだと。それで無理そうだとわかったから、思いつきで「じゃぁ、マンションにしようか」と。

物件探し/決定までの流れ・条件・決め手

奥様:本当に思いつきなんです(笑)。戸建からマンションにしようと変えたのは、本当に1週間くらいで決めてしまったくらいなので。とりあえず話でも聞いてみようかと不動産屋さんに行ってみたら、「ここのマンションを買っておかないと手遅れだ」というような気分になってしまって(笑)。
ご主人:一応、そのときって、マンション価格が下落していた時期だったので、ここのマンションもすごく値段が下がっていたんです。だから、それだったら買ってもいいかなと思いつつ、他のマンションも見ていました。妻が気に入った物件がもうひとつあったので、そこと比べて、何ができるかできないか、自分たちの気に入るところ気に入らないところ、ここはゆずれないポイントなどをマトリックスで作成して検討したんです。

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◇マンションを見つける時も仲介業者に出した条件は、目黒近辺ということですか?

奥様:そうです。エリアを広くしてもしょうがないので、初めは範囲を限定して探そうと。その上で予算内に収まりそうな物件が検討できるだけの数があったので、その中で探しました。自分たちの予算の前後で探しました。あと私の実家に行きやすい路線というのもポイントでしたね。
ご主人:実際に見ていないが、検討したのは20件くらい。そのうちで実際に見に行ったのは7~8件という感じ。

◇この物件に決めた、一番の決め手は?

奥様:価格下落です(笑)。安くなったからというのは大きいですね。あとは、利便性の良さ。駅からこれだけ近い物件ってなかなかないですからね。
ご主人:賃貸のことで友人のお父さんに相談に行ったのが12月27日。それから、年末年始の冬休み中にいろいろと考えて、マンションを見に行ってみようと不動産屋に行ったのが年明けてすぐ。1月6日くらい。ブログの一番初めがその日です。そこから2週間くらいで購入を決めました。

リノベーション/設計と施工者を分けた理由、設計士のプレゼン、決め手

◇物件を購入されて、そのあと、設計やリフォームをされようと決めたのは?

ご主人:妻が気に入っていた物件があって、この物件の外観と雰囲気がすごく素敵だったんです。中のリフォーム具合もよかったし。もともとの建築家の方のセンスの香りを感じましたね。こだわりのある感じが。でも、その物件は一番手で先にほかの方が入られていたんです。二番手でもということで、予約はしたんだけど、やっぱり難しそうで。で、そこがここの物件より750万円高かった。であれば、その差額750万円でリフォームできるかなと。一応、リフォームの予算は500万円くらい見積もってたんですが、上限で750万円までというのはいつも頭にはありました。
奥様:500万円くらいでできるのかと思っていたら、全然でしたね(笑)。ほんっとに。どのくらいかかるのかとかも全く分からなかったので。

◇リノベーションという考えをもたれたのはいつでしょう?

ご主人:ここの購入を決めた際には、リノベーションをする予定でした。マンション購入を考えたときには、リノベーションは考えていましたね。多少は直したりしようかと。
奥様:新築は買えないというのはわかっていたので、どうせ古いマンションを購入するならリノベーションをと思ってました。もともと建築に興味はあったんです。なので、今回作ったタイルを配した洗面台のような、かわいい感じのデザインは新築物件にはないだろうというのもわかっていました。

◇設計コンペをなさったということですが、設計と施工を分けようと考えられた経緯などは?

ご主人:初めは、設計と施工は同じ所でお願いしようと思いました。コンペも建築家の方として参加されていたのはお一人だけだったし。とりあえず知り合いだし、聞いてみようかくらいの感じで(笑)。こんな小さな物件の話で悪いなーと思いながらね。
奥様:設計士さんはマンションのリノベーションのご経験もなかったので、そういう点でもほかの会社のほうがキャリアもあるかなとも思いましたし。なので、結局、設計士さんを含めて4社のコンペでした。

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◇リフォーム会社を探す基準や方法はどのようにされましたか?

奥様:ネットですね。基準としては、物件までの近さ。行き来が多くなるので、1時間とかかかってしまうとよくないなーと。あとは、ホームページに掲載されている昔の施工例を見て、自分たちの求める雰囲気にあっているかどうかなど。探せば探すだけあったんですけど、あまり多すぎてもこちらが対応も大変になりますし、4社くらいがちょうどいいところかなーと。
ご主人:これがコンペのときに出した要望です(※別紙エクセル表)。その中でプライオリティーもつけて渡していますね。3回くらい更新したと思います。
奥様:各社でいろいろと案があって、この案だとダイニングテーブルは置けない。どこでご飯を食べるんだろうって(笑)。それをプレゼンの際に聞いてみたら「そこなんですよー」って言われたりも(笑)。

◇その後はどのような経緯を?

ご主人:設計士さんは一番初めにこちらから「断ることもあり得ますよ」ということをお話したら、「そのときは再提案させてください」と言われていたので、断り状と同時に再提案の依頼もしました。他の3社にはごめんなさいの断り状を送りましたね。それから、設計士さんは友人の紹介でもあったし、お願いしようかという流れになりましたね。設計士さんはまだ若いのでキャリアの足しにでもなればみたいな(笑)。親心みたいなものですかね(笑)
奥様:設計士さんにお願いしようと決めたのですが、そこからが大変でした。設計の相談を行いつつ、工務店を探し始めたり。メーカーのショールームにも毎週のように通いましたね。

 

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◇若い設計士にお願いしたことで、よく作用した部分もありますか?

ご主人:いい面と悪い面がありますね。斬新なことに対して動じなかったり、固定概念にとらわれていなかったり、そういうのは良い面だったと思います。悪い面は、ご自身でもおっしゃられていますが、経験が少なかったので、「これをやるといくらかかるか」などの概算が甘くなってしまう。見積もりを作ってみないとわからない部分もあると思うし。「これを1つはずすといくら削減されるか」などの予算圧縮には苦労されたのではないかと思います。
設計士:僕の立場からお話しすると、予算オーバーはするものだというのが世の中の常なので(笑)。最初の工事をされるお客さんにケアしてお話するのには気を遣いました。結局、全部の要望を詰め込んで提案をして図案を書かないと絶対にあとで後悔することになりますからね。
ご主人:他社で予算をオーバーしないで出してきたところもあったんです。寝室は何もしないという提案だったんですけどね。結局、リノベーションは予算との戦いでもありましたね。
奥様:そう!500万円じゃなんにもできないのだという現実を思い知らされました。やりたいことをある程度やるのであれば、予算を上げなければいけないと。
ご主人:設計士さんにお願いすることが決まってから、毎週、打合せをしながら設計を詰めて行きながら、1か月半くらいは施工業者は入っていませんね。あと、設計を詰めていくのを進めていきながら、同時に建材を探すというのもありました。タイルやフローリングなど、いろんな建材を探しに行くのが大変でした。

◇それでは、すごくお忙しかったですよね?

設計士:そうですね。やはり先に物件を購入されていますので、なるべく急がなければいけなかったので。
ご主人:2月下旬に契約していて、そこからは、自分たちが住んでいた賃貸のマンションとローンの返済が二重にかかってくるので、どんどん進めなくてはいけなかったんです。
奥様:でも、きっと家を買ってリノベーションすると、どうしてもそういうことになっちゃいますよね?その辺は考慮しないと大変だと思いますね。あとは、リノベーションの費用を100%貸してくれると銀行でないと、リノベーションの費用は現金という形となる。そうすると、今ある現金をそちらのほうに使わなければならないから、銀行も100%貸してもらえるところをきちんと選ぶ必要があります。そこも検討したほうがよいですね。

◇リノベーションをするのであれば、資金計画も勉強しなければならないということですね。

ご主人:それは言えますね。余裕がないと、やれることも限られて、楽しくできなくなってしまいますからね。僕たちもいろいろと削りはしましたけど、最低限、守るべき個所は守りましたからね。

施工/施工業者の決め手・QRC会員会社と出会った経緯・決めた理由

設計士:それで設計をほぼFIXさせて、施工業者を2社あたりはじめました。見積りで予算オーバーするのはわかっていたので、とりあえず平面(キッチンなど部屋の位置)はそのままで、仕上げや平面器具の調整で進めてみようと。その2社は僕の知っているところだったんですが、主に新築をやっている工務店と、内装をメインでやっている工務店でした。ただ、そのどちらともにNGが出て。
ご主人:1社は高かった。同じ見積りで、会員会社は945万円くらいだったんですが、そこは1280万円くらいだったんです。もう1社は1000万円くらいで出てきたんですが、値切ってみたらものすごく下げてきて、逆に大丈夫なのかって(笑)。
設計士:その会社は、見積りを見てても、定価以上で付けてきていたんです。その時点でおかしいぞって(笑)。防水パンが5万円とか。そういう不透明な部分が見え隠れしてしまうと、どうしても信用できなくなるので。
ご主人:やっぱりそういう風に安心して任せられなさそうだったので、それなら、1か月遅らせてでも、探したほうがよいかと。1か月分の家賃がプラスでかかるだけですからね。そのくらいだったら大目に見ても大丈夫かなと思って、そこであと数社に見積もりを出してみようと。

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◇「急いで決めるよりは遅らせよう」という決断をされたということですね。

設計士:「これはやめたほうがいいかな」ってお互いに頭の中にはあったと思うんですよ。それで相談しているうちに、そういう流れになったのだと。そこから、また数社探して、その中でネットで会員会社にたどりついたという流れです。
ご主人:設計士さんが会員会社に打合せにいくときに、僕も同行したんです。その時は工務店をいくつかハシゴしたんですよね(笑)。

◇QRC会員会社工事を依頼した決め手とは?

設計士:基本的には、リノベーションができるリフォーム会社。会った時の感触は大事にしようと思ってました。それと、そのあとに出てくる見積書。それが一番重要なんですが、そこでどういう風に見積もってきているか、細かくしっかり作られていれば、工事もやはり細部まできちんとしているだろうと。あいまいだったら、いろんなことがあいまいなのだろうなと思いますし。他社で見積もりを出してこなかったところもありますから。
ご主人:そこの会社は現地調査に7人くらい来ましたけどね(笑)。現場を見てやめたほうがいいと思ったのかもしれない。

◇会員会社は現地調査にはいかずに、図面から見積もりを作成しました。

ご主人:WEBに現状の写真を載せていたんですね。それをみて、「ここは変えなくてよい」とか、判断していたようですね。現状の写真で、200枚くらいあったものなんですが。
奥様: 1~2日後には打合せに行っていて、その後「見積もりもしっかりしてそうだし、よいのでは」と聞くまでは早かった気がします。
設計士:設計士が入っているなら、あれくらいは見ないとというのはあるので。個人でチェックするのは確かに大変かもしれないですけどね。あそこまで細かく見積もりを出しておくと、変更にすぐ対応できるという利点もあるんです。一式だと、その中の単価がわからないですから。そこはスムーズにできるようになっています。特に、女性単身の方とかだと、おうちを購入されるのも決意が必要ですし、さらにリフォームであんなのがでてきちゃうと「私ひとりで決めなきゃいけないのに、大変」ということはあるようですね。
奥様:確かに。そのあたりは、二人(ご主人と設計士さん)に任せっきりでしたから。私が見てもわからない部分が多くて。

コラボレーションの長所・短所

◇今回、設計士さんが設計し、会員会社が施工するというコラボレーションという形だと思うのですが、施主様は大変ではなかったですか?同じ話を何度もしなければならないとか?

ご主人:僕は、二人に話を通すのは面倒だったので、できる限りは設計士さんを通すようにしました。そうでないと最終的な指示系統に問題が生じるというのはよくある話なので。でも、確かに設計と施工が別々というのは、めんどくさいというのはありますよ。時間のタイムラグがどうしても生じてしまったりだとか。良かった部分としては、設計士さんが弱い部分である経験のなさを、施工会社さんの経験で補えたりアドバイスをもらったりしましたね。
設計士:設計士は何年やっても施工はできないので、そういう部分のアドバイスは施工業者に絶対にもらわねばならないので、そこを補ってくれる施工業者というのはマストでした。

これから中古住宅購入・リノベーションをする方へのアドバイス

ご主人:何が重要なのかを見極めることが大事だと思います。自分の中での優先順位を決めて、何をやりたいのかを明確にすることですね。最終的に絶対に予算が付きまとうので、そこで、ここはゆずれないポイントというのを明確にしておくとスムーズかと。リフォームは自分のオリジナリティをどう出すかというのを探しておくのが重要なんだと思います。
奥様:中古の古いマンションを購入することも、施工のデザインもそうですが、すべて自分の納得したものでないと、住みだした後もずっと不安がつきまとうことになると思います。納得できるところをしっかりと探すという部分でしょうか?
設計士:雑誌やテレビなどのメディアでリフォームという言葉がもてはやされていて、その影響からかたいていの人はリフォームの予算を低く見積もっているんです。それはリフォームはお手軽なイメージが強いと思いますが、しっかりとしたものを希望するなら、新築並みのコストがかかりますというのを覚えておいてもらいたいですね。それと、決めることが膨大にあるので、いいものを作ろうとすればするほど、細かい部分に目がいくわけで、持久戦というのを心に留めておいてほしいです。大体、みんな最初はすごく盛り上がって頻繁に連絡あったりするんですが、それだとマラソンを短距離のペースで走っているようなもので、最後のほうには疲れちゃって何もできなくなっていることが多いんです。また、建築士を入れるメリットとしては、工事関係や見積もり関係にプロの第3者的な目が入るということですね。精査できるというのは安心なのではないでしょうか。

◇    これから中古マンションを購入して、リフォームで個性的な住まいを実現させようとお考えの方には大変参考になるお話でした。ありがとうございました。

 

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